Predaj nehnuteľností

Chcete predať byt? Chcete predať dom? Potom ste tu správne. V týchto článkoch sa budeme venovať predaju nehnuteľností. Veľa ľudí si myslí, že predať nehnuteľnosť znamená zadať do inzerátov adresu a cenu a potom už len čakať na kupca. Žiaľ, tak jednoduché to nebýva. Dokonca ani realitná kancelária nemusí byť vždy najlepší nápad. Reality sú totiž biznis ako každý iný. Preto je dobré, ak máte základné znalosti o marketingu, predaji, reklame. V týchto článkoch si postupne preberieme, čo všetko môžete spraviť, aby sa reality nestali postrachom, či nočnou morou.

Pri predaji nehnuteľností je často problémom to, že chceme predať rýchlo a za čo najlepšiu cenu. Byty na predaj si však stačí pozrieť v inzerátoch a hneď vidíte, akých chýb sa mnohí predajcovia nehnuteľností dopúšťajú. Pri predaji nehnuteľností platia rovnaké pravidlá, ako pri inom predaji. Hovoríme o trhu nehnuteľností.

V prvom rade je tu konkurencia. Byty na predaj sú stále, je ich veľa a predávajú ich ľudia s rôznym zámerom. Niekto chce byt predať rýchlo a bez ohľadu na cenu. Iný chce predať byt kedykoľvek, len nech draho. A takýchto predajcov nehnuteľností je v jednej chvíli na trhu veľké množstvo. Preto ako prídete s vašou ponukou, nikto nespadne na zadok. Naopak – mnohí si vás asi vôbec nevšimnú. Namiesto toho, aby sa vám rozoznel telefón a zvonili vám záujemcovia o kúpu nehnuteľnosti, bude ticho. Poťažmo si váš byt na predaj niekto príde pozrieť a viac sa vám neozve. Potom máte jasný signál, že ste niečo spravili zle.

Cena a predaj nehnuteľností

Pri predaji nehnuteľnosti je najťažšie stanoviť cenu. Ten kto nehnuteľnosť predáva chce predať čo najdrahšie a ten kto kupuje, chce ušetriť. To je jasné. Píšem to preto, že na základe tejto logickej schémy môžete uvažovať o tom, aká cena nehnuteľnosti je reálna – teda taká, ktorá vám umožní predať ju k vašej spokojnosti.

  • Ak sa neponáhľate, môžete nasadiť vyššiu cenu nehnuteľnosti. Pravdepodobne veľa ľudí vysoká cena odradí, ale je istá šanca že za dlhší čas sa nájde záujemca, ktorý vašu nehnuteľnosť kúpi. Buď mu na peniazoch až tak nezáleží alebo mu záleží práve na vašej lokalite.
  • Ak sa ponáhľate, dajte nižšiu cenu. Viem, nikto nechce predať nehnuteľnosť s pocitom, že to bolo "pod cenu". No ak sa ponáhľate, znížená cena zvyčajne osloví väčší počet záujemcov. Je možné, že vašu nehnuteľnosť kúpi špekulant, ktorý má čas a zarobí na tom. Ale vy ten čas nemáte. Tak nezáviďte.

Aj čas je cenový faktor. Ak máte celé mesiace byť k dispozícii a predvádzať nehnuteľnosť na predaj záujemcom, znamená to, že nemáte pokoj. A to sa môže vyčísliť aj finančne. Najmä, ak predávate byt či dom v ktorom aj bývate, znamená to, že počas obdobia predvádzania vlastne strácate súkromie. A so zle nastavenou cenou toto obdobie môže byť dosť otravné. Prečo? Pretože nehnuteľnosť musíte na predaj pripraviť.

Ako pripraviť nehnuteľnosť na predaj

Tu je druhý faktor, kde veľa ľudí robí chybu. Ak chcete predať byt, nemôžete doň rovno pozývať ľudí. To by vám zrazilo cenu veľmi nízko a stále by ste nenašli kupcov. Prečo? Pretože váš dom na predaj už nie je vaším domom. Ak v ňom musíte bývať, je to veľmi zlé. Váš byt či dom na predaj sa totiž stáva tovarom, už nie je vaším domovom. A tomu ho musíte plne podriadiť.

Záujemca o kúpu domu alebo o kúpu bytu totiž niečo che. Chce si kúpiť priestor. Nechce kúpiť vašu domácnosť. Ak pozvete kupcu do vášho bytu, máte ho ešte zabývaný. Na stenách máte obrazy, v izbe nábytok, na zemi koberce. Luster je prasknutý, z kohútika vo vani kvapká voda. Keď toto záujemca o kúpu reality uvidí, uvidí chyby a problémy. Môže si urobiť obraz o tom, ako žijete a čo sa vám páči. Ale nezačne si vašu nehnuteľnosť v duchu zariaďovať. Nevytvorili ste mu na to priestor.

Pred predajom nehnuteľnosti teda v prvom rade vypracte všetko, čo sa dá. Ak musíte v predávanej nehnuteľnosti bývať, zminimalizujte svoje potreby na obdobie predaja a väčšinu vecí odsťahujte ku známym, alebo do niektorého skladu. Nech ostane pomerne prázdny byt. Dajte preč všetko osobné, všetky ozdoby, plagáty, náboženské symboly. Preč pracie prášky, kozmetiku a veľké kusy nábytku. Keď predávate nehnuteľnosť, predávate priestor. Nenechajte ho zaplnený. Záujemca o kúpu nehnuteľnosti si musí v prázdnej izbe začať predstavovať, kde čo dá.

Potom do bytu na predaj pozvite známych, alebo realitného makléra. Nech vám skúseným okom odhalí všetko, čo je problém. Popraskané steny, zdemolovaná kúpeľňa, či WC, ktoré bolo zjavne dlho používané. Spravte si zoznam problémov a zavolajte remeselníkov.

Možno sa vám bude zdať drahé pred predajom nehnuteľnosti investovať do rekonštrukcie. Možno ste ju roky odkladali a teraz, keď sa máte odsťahovať ju máte zaplatiť? Veru áno. Kvalita nehnuteľnosti na predaj sa totiž posudzuje práve podľa toho, v akom je stave. Ak zainvestujete niekoľko stovák do remeselných prác a nového vybavenia (hlavne kuchyňa a kúpeľňa) cena vašej nehnuteľnosti sa môže navýšiť niekedy aj o niekoľko tisíc. Práve preto tomu hovorím investícia. Čiže náklad, ktorý sa vám nielen vráti, ale vráti sa s úrokmi.

Sezóny predaja nehnuteľností

Ak už máte pripravenú nehnuteľnosť na predaj, aj tu je dobré overiť si, či idete predávať na začiatku sezóny. Sezóna predaja nehnuteľností je síce každý rok trocha iná, ale spravidla býva jarná a jesenná sezóna. Je dobré, ak predaj začnete práve začiatkom sezóny a to tak, aby ste v pomerne krátkom čase nehnuteľnosť aj predali. Ak sa vám to nepodarí. tak sa vami predávaná nehnuteľnosť stane "starou ponukou" a to nie je to, čo chcete. Skúsení hráči na trhu realít hneď vidia, že vaša nehnuteľnosť sa nepredáva a že asi nie je o ňu záujem. Aj keď ju budete stále ponúkať na predaj, nebudú s ňou už počítať.

Pri predaji myslite na základné pravidlo: predávajte produkt, nie zľavu! Nech vám ani nenapadne už v úvodnej ponuke na predaj nehnuteľnosti uviesť, akú zľavu ste pripravení dať! Zľava pri predaji nehnuteľnosti vždy hovorí o tom, že:

  • pôvodná cena nehnuteľnosti bola privysoká,
  • alebo lokalita nehnuteľnosti zlá,
  • alebo stav nehnuteľnosti mizerný

Jednoducho zľava = problém. Prečo? Pretože ak ste boli ochotní zľaviť raz, zľavíte asi ešte viac. Začnú sa vám potom ozývať záujemcovia o zľavu – nie záujemcovia o vašu nehnuteľnosť. Ak ste teda navrhli zľavu 20%, rozozvučí sa vám telefón a začnú vám volať záujemcovia, ktorí budú zisťovať, ako hlboko ste ochotní ísť.

Preto je pri predaji nehnuteľností vašou základnou úlohou stanoviť dobrú cenu a potom už propagovať to čo predávate. V ďalších článkoch si postupne prečítate rôzne tipy, ako na to.

Pozerajte sa na predaj vašej nehnuteľnosti vždy očami toho, kto ju chce kúpiť. Čo by mohol chcieť? Aké výhody váš byt, či dom má? Je to zrejmé z inzerátov? Dá sa to vidieť na prvý pohľad z fotografie? Vzbudzuje to chuť? Takto sa pozerajte na svoj predaj. Spravte svoju nehnuteľnosť sexi!

Ak, napríklad, predávate panelový byt a vaše prístupové schodisko je v ošarpanom stave. Čo vám to pomôže, že máte byt v špičkovom stave? Návštevníci, ktorí prídu na obhliadku nehnuteľnosti sú možno ovalení smradom psieho moču na schodisku. Vidia špinu v bráne a predstavia si, že tento dom nie je veľmi dobrí. Spočítajte si to. Koľko hodín upratovania by znamenalo upratať schodisko a vstupný priestor do paneláku? Možno niečo namaľovať, alebo dať zaskliť? Spravte si kalkuláciu! Možno vám to upratovačka spraví za pár desiatok eur. A vy svoj byt predáte oveľa ľahšie a za o pár stovák lepšiu cenu.

Jednoducho predaj nehnuteľností je len marketing. Naučte sa, ako vašu nehnuteľnosť na predaj môžete zabaliť a predať.