Postup pri kúpe stavebného pozemku

Stavebný pozemok je dobrá investícia. Väčšina z nás stavebný pozemok nekupuje často – len raz za život. Kto sa v oblasti predaja stavebných pozemkov nepohybuje, často ani nevie, čo je vlastne potrebné spraviť.

Toto strategické rozhodnutie, neraz ovplyvní život rodiny. Právom prichádzajú otázky – oplatí sa to? Čo všetko treba vedieť, alebo mať, aby si človek mohol kúpiť pozemok a pritom nepadol do pasce nejakým podvodníkom? Kúpiť pozemok, alebo priamo rodinný dom na kľúč? To všetko sú otázky, ktoré si človek zákonite musí položiť. Aby sme vám ušetrili čas, pripravili sme pre vás niečo ako “sprievodcu” pri úvahe, či kúpiť stavebný pozemok a čo na to budete potrebovať.

Čo ovplyvňuje ceny stavebných pozemkov?

Cenu ovplyvňuje predovšetkým lokalita, ale aj záujem.

  • V dobrej lokalite sú pozemky drahšie, ako v menej atraktívnej.
  • Ďalším faktorom je záujem prípadných iných kupcov.
  • Tretím faktorom je počet dostupných pozemkov.

Napríklad v Bratislave je už pomerne málo stavebných pozemkov, cena tých zostávajúcich je neúmerne vysoká. Preto sa veľa ľudí zaujíma o kúpu stavebného pozemku v blízkom okolí Bratislavy. Aj tu je však množstvo reálne a aktuálne dostupných stavebných pozemkov obmedzené. A tak v čase pomerne rýchlo rastie aj cena pozemkov v okolí Bratislavy.

  • Ďalší faktor, ktorý ovplyvňuje ceny stavebných pozemkov je ich vybavenosť.

Cenu pozemku významne ovplyvní to, aká je do danej lokality dopravná dostupnosť. Vyššie ceny pozemkov sú v lokalitách s dobrou dopravou a dopravnou situáciou, napojením na diaľnicu. Nikto nerád čaká v nekonečných kolónach áut. Ceny pozemkov ovplyvňuje aj to, aká je v lokalite mestská doprava, infraštruktúra, prostredie.

Financovanie pozemku

Chcete kúpiť pozemok. Čo si predtým zistiť, naštudovať, alebo vedieť? Prvé, čo by ste pred kúpou mali mať celkom jasné je spôsob financovania. Ľudia to najčastejšie financujú prostredníctvom banky, formou hypotéky.

Odporúčame vám: vopred si zistite, či vám váš príjem banka uzná ako dostatočnú záruku. Občas sa stáva, že aj klienti s dobrým príjmom nedostanú od banky hypotéku. Potom je možné uvažovať o úvere. Vopred sa musíte dohodnúť s bankou, čo založíte ako ručenie.

Keďže ostatné náležitosti súvisiace s kúpou pozemku už zariadime pre vás my, nemusíte vedieť nič iné. Stačí, ak máte overené, že máte za čo kúpiť svoj budúci stavebný pozemok.

Je cena za pozemok konečná?

Ak kupujete pozemok od nejakej agentúry, alebo firmy možno vás napadne aj takáto myšlienka. Predsa len, stáva sa, že niekedy firma naláka človeka na kúpu a neskôr sa ukáže, že ešte treba všeličo dopolatiť. Aj v stavebníctve sa potom právom obávate, že cenu za stavebný pozemok počas výstavby inžinierskych sietí neskôr predajca navýši.

U serióznych predajcov platí, že cena, ktorú za stavebný pozemok zaplatíte je fixná. To znamená, že suma, na ktorej sa dohodnete na začiatku rokovania sa neskôr už nezmení. Hodnota pozemku zvyčajne stále rastie, takže na ňom zarábate už aj v čase, kým sa ešte len vybavujú úradné formality. Samozrejme, aj v tomto investovaní platí, že prichádzajú výkyvy. Je potrebné počítať aj s tým, že počas krízy je cena nižšia.

Čo je zahrnuté v cene za stavebný pozemok?

Ďalšia častá otázka: Sú inžinierske siete zahrnuté v cene pozemku, alebo ich budem musieť zaplatiť zvlášť? Všetky inžinierske siete sú zahrnuté v cene pozemku, ktorý si kúpite. Elektrina, voda, plyn, kanalizácia, pouličné osvetlenie, prístupové cesty a chodníky.

Kedy kúpiť stavebný pozemok?

Ak plánujete kúpiť pozemok, odporúčame vám spraviť to čím skôr. Čím neskôr sa rozhodnete kúpiť pozemok, tým to bude drahšie. Vyčkávaním stratíte. Znova: platí to v dlhodobom pohľade. Nedá sa vždy zaručiť, že ihneď po nákupe nespadnú ceny napríklad vinou rozvoja realitnej krízy.

Zhodnocovanie pozemkov je niekoľkonásobne vyššie, ako pôžička z banky, tak aj pôžička na pozemok sa vám mnohonásobne vráti. Kto si kúpi pozemok a napríklad o dva roky ho predá, zarobí.

Kedy môžete začať stavať dom?

Ďalšia častá otázka: Ak si kúpim stavebný pozemok v Stupave, ako rýchlo potom môžem začať s výstavbou? Keď si kúpite stavebný pozemok, ešte sa niekedy čaká na vydanie územného rozhodnutia a stavebných povolení. Preto sa nedá určiť univerzálne platná odpoveď.

Predpokladané termíny začatia stavby každému klientovi oznámimi developer na základe aktuálneho stavu. Do procesu prípravy stavebného pozemku vstupujú vyjadrenia rôznych úradov, ktoré bývajú pomalé. Niektoré úrady nedodržiavajú zákonom stanovené lehoty do ktorých sú povinné reagovať a pre ne nie je možné termín urýchliť. Toto obdobie preto zvykne trvať asi pol roka.

Ako rýchlo budú hotové inžinierske siete

Keď kúpim stavebný pozemok, ako rýchlo môžem začať stavať rodinný dom? Nebudem musieť rok čakať, kým sa postavia všetky inžinierske siete?

S výstavbou rodinného domu nemusíte čakať na úplné dokončenie inžinierskych sietí. V čase keď developer kupuje ornú pôdu, kde budete mať aj vy stavebný pozemok, ešte je to len veľká lúka, alebo nevyužité vinice. Developer začne vybavovať formality, získava stavebné povolenia. Vždy ich vybavuje naraz pre všetky stavebné pozemky v lokalite. Získa tak stavebné povolenie na výstavbu prístupových ciest k stavebným pozemkom a budovanie inžinierskych sietí. Na základe týchto povolení začína s výstavbou. No zároveň s tým si môžete po územnom rozhodnutí vybaviť aj stavebné povolenie na výstavbu vášho rodinného domu. V tom čase sa už na pozemku stavajú inžinierske siete a prístupové cesty. A vy môžete stavať rodinný dom.

Ak si kúpim pozemok, ako rýchlo bude môj?

Pozemok do vášho vlastníctva prejde v priebehu niekoľkých týždňov. Developer vám ho však potom ešte asi rok zhodnocuje výstavbou sietí.

Kto si zvyčajne kúpi stavebný pozemok?

Asi 80% sú tridsiatnici z Bratislavy, väčšinou mladé páry. Sú to profesne úspešní a schopní ľudia, najčastejšie z manažérskych pozícií. Na základe toho viete vopred odhadnúť, akých asi budete mať susedov. Keďže takmer všetci majitelia stavebných pozemkov sú úspešní ľudia, často manažéri, majú veľa spoločného. Vytvárajú sa medzi nimi priateľstvá. Bývajú blízko pri sebe a ako susedia si nezávidia, skôr si rozumejú. Väčšinou sa navzájom podporujú.

Často si klienti kupujú stavebné pozemky spolu s priateľmi a stávajú sa potom dobrými susedmi. Tým sa posilňuje súdržnosť ľudí v lokalite a vznikajú príjemné a priateľské susedské vzťahy.

Tieto rodiny často v podobnom čase dostavajú svoje domy, v podobnom čase majú deti. Tie sa spolu hrajú na ulici, rodičia si pomáhajú a pocitovo sú si potom blízki.

Také sú aspoň doterajšie skúsenosti z predaja pozemkov získané z regiónu Stupava.

Neoplatí sa kúpiť priamo ornú pôdu?

Uvažujem o tom, kúpiť niekde ornú pôdu od pôvodného majiteľa. Náležitosti si vybavím sám. Hodne peňazí by som tak ušetril. Čo myslíte?

To nie je tak isté. Ak kúpite stavebný pozemok od kvalitného developera, ste chránení. Získate právnu istotu spolupráce s profesionálnym, skúseným subjektom a záruky.

Keby ste o kúpe pozemku jednali priamo s pôvodným majiteľom, napríklad roľníkom na penzii, stratíte veľa času pri vybavovaní formalít a musíte mať značné skúsenosti v oblasti premeny ornej pôdy na stavebné pozemky. Žiaľ, legislatíva v oblasti premeny ornej pôdy na stavebné pozemky je zložitá. Pôvodný majiteľ o tom spravidla nič nevie, vie len, že chce rýchlo a za maximum predať svoj pozemok a o nič iné sa nestará. Vy sami si potom musíte zisťovať, či sa v tej lokalite vôbec dajú postaviť inžinierske siete. Často sa stane, že si ľudia kúpia lacný pozemok od pôvodného majiteľa, pretože si myslia, že si na ňom budú môcť postaviť dom. Po roku jednania s úradmi sa ukáže, že na tom pozemku nie je a nebude možné stavať vôbec. Ak nedostanú územné rozhodnutie, z pozemku majú už len veľmi drahý pasienok…

Preto je lepšie, ak kupujete stavebný pozemok so zárukou, že na ňom určite môžete stavať rodinný dom. Navyše viete, že váš nový dom bude na stavebnom pozemku v dobrej štvrti.

Je veľmi málo stavebných pozemkov, ktoré by predávali pôvodní majitelia už pripravené na stavbu, teda aj s inžinierskymi sieťami. Keby ste niekoho takého našli, môžete rokovať aj s ním – ak mu dôverujete. No v hre je ešte jeden faktor: okolie.

Výhodou stavebných pozemkov v Stupave, ktoré pripravuje a ponúka developer je to, že naraz vznikajú celé nové lokality, alebo mestské štvrte. Pripraví sa napríklad lokalita, kde bude 40 nových rodinných domov. Nasťahovať sa do takej oblasti je výhodné. Stavebné pozemky totiž väčšinou kupujú ľudia, ktorí majú veľa spoločných záujmov, podobnú prácu, sociálny status a často aj záujmy.

Naproti tomu stavať, alebo kúpiť dom v starej štvrti v menších mestách je vždy riziko. Neviete, akých budete mať susedov. Môžu vám závidieť dobrú finančnú situáciu. Alebo po kúpe krásneho domu zistíte, že v susedstve niekto chová ošípané, či často pracuje s cirkulárkou. Hluk a zápachy môžu potom strpčovať bývanie. Starousadlíci novoprišelcov nemusia dobre prijať a susedské vzťahy môžu byť napäté. Potom sa v takom prostredí zle býva.

Stavebný pozemok ako investícia

Stavebný pozemok môže byť aj tipom na dobrú investíciu. Ceny stavebných pozemkov stúpajú. Kto teraz investuje do kvalitného pozemku má isté to najvyššie možné zhodnotenie svojej investície. Bežne je zhodnotenie investície do pozemkov vyššie, ako úroková sadzba banky za pôžičku aj s poplatkami.

Stavebný pozemok, alebo rodinný dom?

Mám si kúpiť stavebný pozemok a postaviť si vlastný dom, alebo mám kúpiť hotový rodinný dom?

To je ťažká otázka. Obidve možnosti majú výhody aj nevýhody. Telegraficky:

  • Stavebný pozemok umožní postaviť si rodinný dom presne podľa vašej potreby. No trvá to asi 2 roky, kým sa môžete začať sťahovať.
  • Rodinný dom kúpite a môžete sa sťahovať hneď. Nemusí však mať všetky vlastnosti, ktoré od bývania v rodinnom dome očakávate.

Stavebný pozemok, na ktorom budete stavať svoj rodinný dom: Ak si kúpite stavebný pozemok, hlavné nevýhody sú tie, že budete čakať asi 2 roky, kým postavíte rodinný dom. Musíte často kontrolovať kvalitu práce stavbárov. Stavebný pozemok však má aj výhody: rodinný dom, ktorý si na ňom postavíte bude presne „na mieru“. Taký rodinný dom presne zodpovedá potrebám rodiny a jej bývania.

Na druhej strane väčšina rodín má podobné potreby a aj nároky na bývanie. Preto sa ľahko môže stať aj to, že proste nájdete už postavený dom, ktorý presne spĺňa vaše požiadavky.

Ponuka stavebných pozemkov je atraktívna. Aké výhody a nevýhody má, ak si kúpim stavebný pozemok?

Kúpa stavebných pozemkov predpokladá, že ľudia chcú stavať rodinný dom. Vlastníctvo stavebných pozemkov má svoje výhody, aj nevýhody.

Výhody stavebných pozemkov a rodinných domov

Vyššia kvalita bývania na vlastnom po dostavbe rodinného domu. Rodinný dom si môžete postaviť presne podľa potrieb a možností, ktoré máte. Môžete si vybrať zo širokej ponuky stavebných pozemkov v mnohých lokalitách.

Skúsenosti tých, ktorí si vybrali z našich stavebných pozemkov a postavili si rodinný dom sú priaznivé. Často nám klienti dávajú spätnú väzbu. Rodinný dom im priniesol lepší pocit a relaxáciu. Podľa tých, čo už majú rodinný dom je príjemné, že majú možnosť vyjsť z domu do ticha vlastnej záhrady. Ľudia, ktorí tú možnosť majú sú spokojní, vplýva to na ich neskoršie pracovné nasadenie i na zdravie. Ľudia, ktorí postavia rodinný dom a majú rodinu, tak zistia, že odrazu všetci žijú pokojnejšie, uvoľnenejšie. Rodinný dom teda poskytuje akýsi pocit istoty, pokoja, domova, či bývania „na vlastnom“.

Postup pri kúpe stavebného pozemku

Ak sa rozhodnete kúpiť stavebný pozemok v Stupave prostredníctvom developera, postup je nasledovný:

1. Nezáväzná rezervácia stavebného pozemku

Najskôr si môžete stavebný pozemok nezáväzne rezervovať. V čase nezáväznej rezervácie pozemku máte niekoľko dní času na rozhodnutie. Môžete sa napríklad ísť pozrieť na pozemok a jeho okolie. Máte čas premyslieť si, či sa vám kúpa tohto pozemku hodí.

Môžete si zistiť, ako by vám kúpa tohto stavebného pozemku vychádzala po finančnej stránke, aké zdroje financií môžete na jeho kúpu využiť. Môžete konzultovať svoj zámer o kúpe stavebného pozemku s rodinou a ďalšími odborníkmi a dôkladne to zvážiť.

2. Záväzná rezervácia stavebného pozemku

Keď ste si istí, že o vyhliadnutý stavebný pozemok máte vážny záujem, stretnete sa s developerom a podpíšete zmluvu o rezervácii. V tejto fáze vás asi developer požiada o zloženie preddavku na kúpu pozemku.

Potom nastáva hlavná časť práce developera. Bez toho, aby ste sa s tým museli zaoberať, zaisťuje potrebné povolenia (územné rozhodnutie), zmluvy (podpísanie kúpnych zmlúv) a rokovania (so Stavebným úradom, notárom, bankou , architektom a pod.).

Typové zmluvy – príklady

Môžete si poyrieť vzorové texty zmlúv.

3. Kúpa stavebného pozemku

Keď budete mať odsúhlasený text zmlúv a budete vedieť akým spôsobom budete platiť za pozemok (z vlastných alebo bankových peňazí) tak podpíšete zmluvy.

Vaše peniaze vložíte do notárskej úschovy. Keď budete mať na seba napísaný list vlastníctva na pozemok, tak notár uvoľní časť peňazí. Ďalšiu časť bude uvoľňovať podľa harmonogramu výstavby cesty a inžinierskych sietí. Tento bod sa však môže u rôynzch developerov líšiť.

4. Vybudovanie prístupovej cesty a inžinierskych sietí

V lokalite, v ktorej developer predáva stavebné pozemky buduje yároveň aj inžinierske siete. Váš stavebný pozemok pripravuje do takého stavu, aby ste na ňom mohli začať stavať napríklad rodinný dom. Príjazdové cesty, chodníky, voda, plyn, elektrina, kanalizácia či pouličné osvetlenie – to všetko je súčasťou vášho budúceho stavebného pozemku. A je to už zahrnuté v cene za stavebný pozemok, na ktorej ste sa dohodli.

Nakoľko pozemok kupujete bez vybudovanej cesty a inžinierskych sietí, tak približne za jeden rok od kúpy pozemku budete mať vybudovanú aj cestu s prípojkami na pozemku.

Pridajte komentár:

Napíšte váš komentár k článku...

Vyplňte ešte: